仲介手数料のインボイス対応｜押さえるべきポイントや請求書の記載方法を徹底解説！

不動産の仲介業務に携わっていて「インボイス制度ってどう対応すればいいの？」と感じたことはありませんか？この記事では、インボイス制度の基本、仲介手数料に関する請求書の作成・受領ポイント、注意点を網羅的に解説。適格請求書発行事業者の方も、そうでない方も、わかりやすく解説していますので、どうぞ最後までご覧ください。

インボイス制度とは？仲介手数料とインボイスの関係を解説！

2023年10月1日から開始されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、不動産取引における仲介手数料の取り扱いにも影響を与えています。この章では、インボイス制度の基本的な概要から、仲介手数料との関連性、課税区分、制度導入による変更点までをわかりやすく解説します。

インボイス制度（適格請求書等保存方式）の基本概要

インボイス制度とは、複数税率に対応した消費税の仕入税額控除の方式です。正式名称を「適格請求書等保存方式」といいます。この制度では、売手が買手に対して、正確な適用税率や消費税額等を伝えるための「適格請求書（インボイス）」を交付し、双方がこれを保存することで、買手は消費税の仕入税額控除を受けることができます。

適格請求書を発行できるのは、税務署長の登録を受けた「適格請求書発行事業者」に限られます。制度開始以降、課税事業者が仕入税額控除を受けるためには、原則として適格請求書発行事業者から交付された適格請求書の保存が必要となります。

項目	インボイス制度（適格請求書等保存方式）	旧制度（区分記載請求書等保存方式）
請求書発行者	適格請求書発行事業者（登録制）	誰でも発行可能
請求書の名称	適格請求書（インボイス）	区分記載請求書
主な記載事項の追加	登録番号、適用税率、税率ごとに区分した消費税額等	軽減税率の対象品目である旨、税率ごとに区分して合計した対価の額
仕入税額控除の要件	原則、適格請求書の保存	区分記載請求書等の保存

仲介手数料は非課税って本当？インボイス制度での正しい課税区分とは

「仲介手数料は非課税」という情報は一部誤解を含んでいます。原則として、事業者が行う不動産の売買や事業用物件の賃貸借の仲介にかかる手数料は消費税の課税対象です。ただし、土地の売買や賃貸借（借地権の設定など）、住宅の賃貸借（居住用物件）の仲介手数料については、消費税が非課税となる場合があります。

インボイス制度においては、この課税・非課税の区分がより重要になります。課税取引である仲介手数料については、適格請求書の発行・受領が必要となるため、取引内容に応じた正しい課税区分を理解しておくことが不可欠です。

取引内容	仲介手数料の課税区分	インボイス対応
建物の売買	課税	必要
事業用物件の賃貸借	課税	必要
土地の売買・賃貸借	非課税	不要
居住用物件の賃貸借	非課税（一部例外あり）	原則不要

※居住用物件の賃貸借であっても、仲介手数料が1ヶ月分の家賃を超える部分や、事務所兼居宅のような場合の事務所部分に対応する仲介手数料は課税対象となる場合があります。詳細は専門家にご確認ください。

インボイス制度導入による仲介手数料の取り扱いの変更点

インボイス制度の導入により、仲介手数料の取り扱いには以下のような変更点が生じました。

• 不動産仲介業者（売手側）の対応：
• 適格請求書発行事業者である場合、買主や借主（課税事業者）からの求めに応じて、仲介手数料について適格請求書を交付する義務が生じます。
• 請求書には、登録番号、適用税率、税率ごとの消費税額などを記載する必要があります。
• 免税事業者の場合、適格請求書を発行できないため、取引先が仕入税額控除を受けられず、取引条件に影響が出る可能性があります。課税事業者への転換も検討事項となります。
• 売主・買主・借主（買手側）の対応：
• 課税事業者が仕入税額控除を受けるためには、受領した仲介手数料の請求書が適格請求書の要件を満たしているか確認し、適切に保存する必要があります。
• 取引相手の不動産仲介業者が適格請求書発行事業者であるかどうかの確認が重要になります。

これらの変更点を理解し、適切に対応することが、インボイス制度下での円滑な不動産取引に繋がります。

【立場別】仲介手数料のインボイス対応で押さえるべき重要ポイント

インボイス制度の導入により、仲介手数料の取り扱いにおいても、それぞれの立場で対応すべきポイントが異なります。ここでは、不動産仲介業者、売主・買主、そして宅建業者に適用される特例について、それぞれ押さえておくべき重要な点を解説します。

不動産仲介業が対応すべき仲介手数料のインボイス対応ポイント

不動産仲介業者は、インボイス制度への対応として、主に以下の点が重要になります。適格請求書発行事業者としての登録はもちろんのこと、請求書の記載方法や買主・売主への説明責任も発生します。

適格請求書発行事業者への登録

課税事業者である不動産仲介業者は、買主（課税事業者である場合）から適格請求書（インボイス）の交付を求められた場合に対応できるよう、原則として適格請求書発行事業者の登録を受ける必要があります。登録申請手続きは、納税地を所轄する税務署長に対して行い、登録を受けると登録番号が通知されます。この登録番号を請求書に記載することがインボイスの要件となります。

買主・売主への適切な説明

インボイス制度は複雑なため、特に制度開始当初は、買主や売主から質問を受けることが想定されます。仲介手数料に係るインボイスの取り扱いや、相手方が免税事業者である場合の影響（仕入税額控除ができない可能性など）について、適切に説明できるように準備しておくことが求められます。媒介契約締結時などに、インボイスに関する事項を説明する機会を設けることも有効です。

免税事業者との取引における注意点

取引相手（例えば、共同仲介先の不動産業者が免税事業者である場合など）が免税事業者である場合、その事業者からは適格請求書が発行されません。これにより、自社が支払う費用について仕入税額控除が受けられない可能性があるため、契約条件や価格交渉において留意が必要です。インボイス制度開始後の経過措置についても理解し、適切に対応する必要があります。

売主買主が確認すべき仲介手数料のインボイス受領ポイント

不動産を売買する売主や買主が、不動産仲介業者へ仲介手数料を支払う際には、受領する請求書（インボイス）について以下の点を確認する必要があります。特に課税事業者は仕入税額控除に関わるため重要です。

受領する請求書の記載事項確認

仲介業者から受領する仲介手数料の請求書が、適格請求書の要件を満たしているかを確認します。具体的には以下の項目が記載されているかを確認しましょう。

確認項目	内容
発行事業者の登録番号	仲介業者の適格請求書発行事業者登録番号が記載されているか。
適用税率・消費税額	仲介手数料に係る消費税率（標準税率10%）と消費税額が正確に記載されているか。
書類の交付を受ける事業者の氏名または名称	自社の氏名または名称（買主または売主として）が正確に記載されているか。
その他記載要件	取引年月日、取引内容（例：〇〇物件の仲介手数料として）、税率ごとに区分した対価の額などが記載されているか。

これらの記載がない、または不正確な場合、仕入税額控除が認められない可能性がありますので、受領時にしっかりと確認し、不備があれば速やかに発行元である仲介業者に修正を依頼しましょう。

仲介業者の登録状況の確認

念のため、請求書に記載された登録番号が有効なものか、国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」で確認することも可能です。このサイトで登録番号を検索することで、仲介業者が適格請求書発行事業者として正式に登録されているかを確認できます。

仲介業者が免税事業者の場合

仲介を依頼した不動産業者が免税事業者である場合、その業者から発行される請求書は適格請求書ではありません。そのため、支払った仲介手数料について、原則として仕入税額控除を受けることができません。契約前に仲介業者が課税事業者か免税事業者かを確認しておくことが望ましいでしょう。インボイス制度開始から一定期間は、免税事業者からの仕入れについても一定割合の仕入税額控除が認められる経過措置が設けられていますが、その適用条件や控除割合についても理解しておく必要があります。

宅建業者に適用されるインボイス特例とは？

宅地建物取引業者（宅建業者）が関与する不動産取引においては、インボイス制度に関して「媒介者交付特例」という特例が設けられています。これは、一定の条件下で、売主（委託者）が買主（購入者）に対して交付すべき適格請求書を、仲介に入った宅建業者（受託者）が売主に代わって買主に交付できるというものです。

媒介者交付特例の概要

媒介者交付特例は、売主が適格請求書発行事業者でない場合（例：免税事業者や消費者である個人）でも、買主が仕入税額控除を受けられるようにするための措置の一つです。この特例を利用することで、課税事業者である宅建業者が、自らの名称と登録番号を記載した適格請求書を買主に交付できます。これにより、買主は宅建業者から交付された適格請求書に基づいて仕入税額控除を行うことが可能になります。

媒介者交付特例の適用要件

この特例を適用するためには、以下の主な要件を満たす必要があります。

• 売主（委託者）が宅建業者（受託者）に不動産の売買等の媒介または代理を委託していること。
• 宅建業者が課税事業者であること（適格請求書発行事業者であること）。
• 売主と宅建業者の双方で、宅建業者が売主の取引について買主へ適格請求書を交付することについて合意があること（書面での合意が望ましい）。
• 宅建業者が、交付した適格請求書の写しまたはこれに係る電磁的記録を、速やかに売主に交付または提供すること。

媒介者交付特例を利用する場合の請求書記載事項

宅建業者が媒介者交付特例を用いて適格請求書を交付する場合、通常の適格請求書の記載事項に加え、以下の点を明記する必要があります。

項目	記載内容
受託者（宅建業者）の情報	宅建業者の氏名または名称、および登録番号。
委託者（売主）の情報	売主の氏名または名称。売主の登録番号は不要です（売主が適格請求書発行事業者でない場合を想定しているため）。

この特例は、特に個人間の不動産売買や、売主が免税事業者である場合の取引において、買主である課税事業者の仕入税額控除のニーズに応えるための重要な制度です。宅建業者はこの特例の適用条件や手続きを正確に理解し、適切に運用することが求められます。

仲介手数料のインボイス（適格請求書）具体的な記載項目と書き方

インボイス制度開始に伴い、仲介手数料の請求書も適格請求書（インボイス）の要件を満たす必要が出てきました。ここでは、仲介手数料のインボイスに記載すべき具体的な項目と、その書き方について詳しく解説します。正確なインボイスの発行は、売主・買主双方の税務処理において非常に重要です。

仲介手数料のインボイス（適格請求書）の記載例

適格請求書として認められるためには、以下の項目を記載する必要があります。仲介手数料の請求に特有のポイントも合わせて確認しましょう。

記載項目	説明	仲介手数料におけるポイント
適格請求書発行事業者の登録番号	税務署から通知される「T」で始まる13桁の番号です。	請求書を発行する不動産仲介業者の登録番号を正確に記載します。
取引年月日	課税資産の譲渡等を行った年月日を記載します。	仲介業務が完了し、手数料の請求権が発生した日付（例：契約締結日、決済日など）を記載します。
取引内容（軽減税率の対象品目である旨）	提供した役務の内容を具体的に記載します。軽減税率の対象品目がある場合はその旨も記載が必要です。	「不動産仲介手数料として（物件名：〇〇マンション101号室）」のように、どの物件の仲介に関する手数料であるか明記します。仲介手数料は標準税率（10%）の対象です。
税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜き又は税込み）及び適用税率	適用税率ごと（標準税率10%、軽減税率8%）に区分し、合計した取引の対価の額（税抜または税込）と適用税率を記載します。	仲介手数料の税抜金額と、適用税率（10%）を明記します。
税率ごとに区分した消費税額等	適用税率ごとに区分した消費税額または地方消費税額を記載します。	仲介手数料にかかる消費税額を正確に計算し記載します。端数処理は、一つのインボイスにつき税率ごとに1回と定められています。
書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称	インボイスの交付を受ける相手方（買手側）の氏名または名称を記載します。	仲介手数料を支払う売主または買主の氏名（個人の場合）や法人名（法人の場合）を正確に記載します。

これらの項目を網羅することで、適格請求書としての要件を満たすことができます。記載漏れや誤りがないよう、発行時には十分な確認が必要です。

賃貸と売買でこう変わる！仲介手数料のインボイス作成時の注意点

仲介手数料のインボイス作成において、賃貸物件の仲介と売買物件の仲介では、特に留意すべき点がいくつかあります。それぞれのケースでの注意点を押さえておきましょう。

賃貸借契約における仲介手数料のインボイス

居住用物件の家賃そのものは非課税ですが、不動産会社へ支払う仲介手数料は課税対象となります。そのため、貸主や借主が課税事業者であり、仕入税額控除を行う場合にはインボイスの保存が必要です。特に、借主が法人契約で社宅として利用する場合や、事業用物件（事務所、店舗など）の賃貸借仲介では、借主側でインボイスが必要となるケースが多いでしょう。発行するインボイスには、課税取引である旨を明確にし、消費税額を正しく記載することが求められます。

売買契約における仲介手数料のインボイス

不動産売買の仲介手数料も課税対象です。売買の場合、取引される物件価格が高額になることが一般的であり、それに伴い仲介手数料も高額になります。したがって、消費税額も大きくなるため、インボイスの記載内容（特に登録番号、適用税率、消費税額）に誤りがあると、売主や買主の税務処理に大きな影響を与える可能性があります。細心の注意を払って作成・確認することが重要です。売主と買主の双方から仲介手数料を受領する「両手仲介」の場合は、それぞれに対して適格請求書を発行する必要があります。

いずれの場合も、適格請求書発行事業者としての登録番号を正確に記載し、適用税率（標準税率10%）とそれに基づく消費税額を明記することが基本となります。取引の相手方が免税事業者の場合でも、課税事業者である不動産仲介業者はインボイスの発行義務があります（相手方からの求めに応じて）。

Q&A｜仲介手数料のインボイス対応に関するよくある質問

仲介手数料のインボイス対応に関して、多く寄せられるご質問とその回答をまとめました。疑問点の解消にお役立てください。

発行受領した仲介手数料のインボイス保存期間と方法は？

発行または受領した仲介手数料のインボイス（適格請求書）は、法令に基づき適切に保存する必要があります。

保存期間は、消費税法上、課税期間の末日の翌日から2ヶ月を経過した日から7年間と定められています。法人の場合は法人税法、個人事業主の場合は所得税法においても同様の保存期間が求められるため、原則として7年間保存すると覚えておきましょう。事業年度によっては最大で7年10ヶ月程度になることもあります。

保存方法については、紙媒体での保存が基本ですが、電子帳簿保存法の要件を満たせば電子データでの保存も可能です。電子データで受領したインボイスは、原則として電子データのまま保存する必要があります。

仲介手数料以外でインボイス対応が必要な不動産関連費用はありますか？

不動産取引においては、仲介手数料以外にもインボイス制度への対応が必要となる費用がいくつか存在します。具体的には、課税取引に該当するものが対象となります。

インボイス対応が必要となる主な不動産関連費用には、以下のようなものがあります。

• 物件の管理委託費（事務所や店舗など事業用物件の場合）
• 広告宣伝費
• 不動産コンサルティング料
• 建物診断（ホームインスペクション）費用
• 駐車場代（事業用として利用する場合）
• 事務所や店舗の賃料

一方で、土地の売買代金や地代、居住用物件の家賃などは非課税取引となるため、原則としてインボイスの交付義務はありません。ただし、契約内容や取引の実態によって判断が異なる場合があるため、不明な点は税理士などの専門家にご相談ください。

仲介手数料のインボイスは電子データ（電子インボイス）で対応可能ですか？

はい、仲介手数料のインボイスは電子データ（電子インボイス）で発行・受領することが可能です。PDFなどの形式で作成し、電子メールやクラウドサービスを通じて交付・受領する方法が一般的です。

電子インボイスで対応する場合、発行側・受領側ともに電子帳簿保存法の要件を満たした保存が必要となります。具体的には、改ざん防止措置や検索機能の確保などが求められます。

2024年1月1日からは電子取引データの電子保存が義務化されていますので、電子インボイスでやり取りした場合は、適切に電子保存を行う必要があります。紙に印刷しての保存は原則として認められませんのでご注意ください。

電子インボイスの導入は、業務効率化やコスト削減にもつながるため、積極的に検討する価値があるでしょう。ただし、取引先との合意形成も重要となります。

まとめ

本記事では、仲介手数料のインボイス対応について、制度の基本から具体的な請求書の書き方、立場別の注意点まで解説しました。仲介手数料は消費税の課税対象であり、インボイス制度下では適格請求書の発行・受領が仕入税額控除を受けるために不可欠です。不動産仲介業者、売主、買主それぞれが制度への理解と事前準備をしっかり行うことで、取引先との信頼関係を築きながら、円滑な不動産取引が実現できます。本記事が、皆さまの実務に少しでもお役に立てば幸いです。