不動産賃貸業は原則インボイス不要！例外パターンと対応策を解説

「住宅の家賃はインボイス不要と聞いたけれど、うちの物件は全部そうなのか」と迷っていませんか。

結論から言えば、住宅の家賃は消費税の非課税取引にあたるためインボイスの交付は不要です。ただし、事務所や店舗の賃料、独立して貸す駐車場、看板や自動販売機の設置料などは課税取引にあたり、借主が課税事業者であれば交付を求められます。

本記事では、収入の種類ごとの判定基準を国税庁の通達に沿って整理し、2026年10月に向けて確認しておくことをまとめます。

結論｜住宅家賃は不要、事業用・駐車場・付随収入は必要になりうる

不動産賃貸業の収入は、種類によって消費税の扱いが分かれます。まず自社の収入がどれに当たるかを確認してください。

なお、貸主が免税事業者であればインボイスを交付することはできません。交付義務が生じるのは、適格請求書発行事業者として登録した場合だけです。

不動産賃貸業とインボイス制度の基本

2023年に開始されたインボイス制度は、不動産を貸すオーナーや管理会社にとっても関係のある制度変更です。まず制度の枠組みを確認します。

インボイス制度とは

インボイス制度とは、正式名称を「適格請求書等保存方式」といいます。消費税の仕入税額控除の適用を受けるために、原則として適格請求書（インボイス）の保存が必要となる制度です。

インボイスには、登録番号や適用税率、税率ごとに区分した消費税額などの記載が必要です。

不動産賃貸業への影響

提供するサービスや物件の種類によって、影響の大きさは変わります。

不動産賃貸業でインボイスが原則不要とされる理由

住宅家賃が非課税取引だから

アパートやマンションなど、人が居住するための住宅の家賃は、消費税法において非課税取引と定められています。インボイス制度は消費税の仕入税額控除の適正化を目的とした制度であるため、そもそも消費税が課されない取引についてはインボイスの発行義務が生じません。

非課税となるのは、貸付けに係る契約において住宅用に供することが明らかにされているもの（契約で用途が明らかにされていない場合は、貸付けの状況からみて住宅用に供されていることが明らかなもの）に限られます。また、貸付期間が1か月に満たない場合や旅館業に係る施設の貸付けに該当する場合は課税されます。

参照：国税庁「No.6226 住宅の貸付け」

個人家主の多くが免税事業者だから

不動産賃貸業を営む個人家主の多くは、消費税の免税事業者に該当します。免税事業者とは、基準期間（通常は前々年または前々事業年度）における課税売上高が1,000万円以下の事業者で、消費税の納税義務が免除されています。

インボイスを発行できるのは、税務署に申請して登録を受けた適格請求書発行事業者に限られます。登録していない免税事業者には交付義務がありません。

ただし、免税事業者が登録できないわけではありません。令和5年10月1日から令和11年9月30日までの日の属する課税期間中であれば、消費税課税事業者選択届出書を提出しなくても、登録申請書のみで適格請求書発行事業者になれる経過措置が設けられています。

多くの個人家主は住宅家賃が主な収入で課税売上高が1,000万円以下となるため、インボイスの発行が不要なケースが大半です。

インボイスの交付が必要になる例外パターン

賃貸収入のすべてが非課税になるわけではありません。交付が必要となるケースを具体的に確認します。

事務所・店舗など事業用物件の賃貸

事務所、店舗、工場、倉庫といった事業用物件の賃料は消費税の課税対象です。貸主が適格請求書発行事業者であり、借主も課税事業者で仕入税額控除の適用を受けたい場合には、貸主はインボイスの交付を求められます。

貸主が免税事業者のままであれば借主は消費税の負担が増えるため、取引条件の見直しや取引先の変更を検討されることがあります。事業用物件を所有する家主は、借主との関係や今後の事業戦略を踏まえて登録を検討する必要性が高くなります。

駐車場の賃貸

駐車場の賃貸収入は、施設の状況や契約内容によって課税対象となります。住宅の家賃と異なり、駐車場は「施設の利用」とみなされるケースが多いためです。

賃貸借契約書の中で駐車場使用料の内訳が示されている場合は、家賃とは別に収受しているものとして扱われることがあります。

参照：国税庁「No.6213 駐車場の使用料など」

判定は契約書の記載や割り当ての実態によって結論が変わります。判断に迷う場合は税理士や所轄税務署にご確認ください。

その他（仲介手数料、管理費など）

賃料や駐車場代のほかにも、確認しておくべき項目があります。

【2026年10月〜】免税事業者のままの貸主が確認しておくこと

免税事業者のままでいる場合でも、借主側の税負担が変わることで交渉が持ちかけられる可能性があります。令和8年度税制改正の内容を確認しておきましょう。

借主側の控除割合が80％から70％に下がる

インボイスを発行できない相手からの課税仕入れについては、借主側で一定割合を控除できる経過措置が設けられています。この割合が2026年10月から段階的に引き下げられます。

当初は令和8年10月に80％から50％へ引き下げられる予定でしたが、令和8年度税制改正により70％の段階が設けられ、終了時期も令和13年9月30日まで延長されました。

1つの免税事業者あたりの年間適用上限が1億円になる

令和8年10月1日以後に開始する課税期間から、この経過措置には1つの免税事業者ごとに年間1億円という適用上限が設けられます（改正前は10億円）。一般的な賃料の規模であれば影響は限定的ですが、大規模な物件を貸している場合は確認しておいてください。

賃料の引き下げを求められたときの考え方

控除割合が下がることで、借主は同じ賃料を支払っても控除できる金額が減ります。その分の負担を賃料の引き下げでカバーしたいと申し入れられることがあります。

公正取引委員会は、免税事業者との取引についてインボイス制度を踏まえて取引条件を見直すこと自体は直ちに問題とならないとしています。一方で、取引上の地位が優越している側が一方的に著しく低い価格を設定した場合や、価格を据え置く代わりに別の名目で金銭の負担を要請した場合などは、優越的地位の濫用として独占禁止法上問題となるおそれがあるとしています。

参照：公正取引委員会「免税事業者及びその取引先のインボイス制度への対応に関するQ&A」Q7

不動産賃貸業者がインボイス制度へ対応する方法

免税事業者のままでいるか課税事業者になるかの判断

まず検討すべきは、免税事業者のままでいるか、適格請求書発行事業者として登録するかという点です。判断の材料は次の3つです。

それぞれの立場のメリットとデメリットは次のとおりです。

なお、免税事業者が登録して課税事業者になった場合の負担を軽減する措置として2割特例がありますが、令和8年9月30日を含む課税期間で終了します。個人事業者は令和9年分・令和10年分について3割特例に移行できますが、法人には受け皿がありません。

適格請求書発行事業者になるための登録申請

インボイスを発行するためには、税務署長に「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出して登録を受ける必要があります。免税事業者は、前述の経過措置により登録申請書のみで登録を受けられます。

登録申請の手順は次のとおりです。

登録申請から通知までには一定の期間を要します。インボイスの発行が必要になる時期を見越して、早めに手続きを行ってください。登録された事業者の情報は、国税庁の「適格請求書発行事業者公表サイト」で公表されます。

不動産賃貸業におけるインボイスの書き方と保存ルール

適格請求書発行事業者になった場合、取引先の求めに応じてインボイスを交付する義務が生じます。インボイスには次の事項を記載します。

不動産賃貸では、毎月の家賃が契約書に基づいて口座振替で授受されるケースが多くあります。この場合、賃貸借契約書と通帳の記録などを組み合わせることで、インボイスの記載事項を満たすことも可能です。

交付したインボイスの写しと、受け取ったインボイスは、原則としてその課税期間の末日の翌日から2か月を経過した日から7年間保存する必要があります。紙による保存のほか、電子帳簿保存法の要件を満たせば電子データでの保存も認められます。

Q&A｜不動産賃貸業とインボイスに関するよくある質問

サブリース物件のインボイス発行はどうなりますか

サブリース契約（転貸借契約）における交付義務は、実際の取引関係に基づいて判断します。オーナー（賃貸人）とサブリース会社（転貸人）の間、サブリース会社と入居者（賃借人）の間のそれぞれの契約に基づき、役務の提供者が受領者に対して交付します。

たとえばサブリース会社が課税事業者である入居者に事務所や店舗を転貸する場合、サブリース会社は入居者に対してインボイスを交付します。同様に、オーナーが適格請求書発行事業者でサブリース会社に課税物件を賃貸している場合、オーナーはサブリース会社に対して交付することになります。

敷金・礼金・更新料にインボイスは必要ですか

性質が異なるため、それぞれ扱いが分かれます。

いずれも貸主が適格請求書発行事業者である場合の話です。

取引先がインボイス発行事業者か確認する方法はありますか

方法は2つあります。

口座振替で家賃を支払っていますが、インボイスはどのように受け取れますか

口座振替の場合でも、借主が仕入税額控除を行うためには原則として貸主からインボイスの交付を受ける必要があります。貸主は課税事業者である借主からの求めに応じて交付する義務があるため、郵送や電子データでの送付といった方法で受け取ります。

なお、一定の要件を満たせば、賃貸借契約書と通帳の支払記録（振込明細など）を合わせて保存することで、インボイスの記載事項を満たすものとして取り扱われる場合もあります。この場合、契約書に貸主の登録番号、適用税率、消費税額などが明記されている必要があります。

既存の賃貸借契約書を変更する必要はありますか

必ずしも変更が必要なわけではありません。ただし事業用物件の賃貸借では、貸主の登録番号、適用税率、消費税額などを契約書に明記しておくことで、やり取りがスムーズになり、後のトラブル防止にもつながります。

特に、免税事業者であった貸主が登録して課税事業者になった場合やその逆の場合は、契約条件の見直しも含めて協議が必要になることがあります。覚書を締結するなどの対応を検討してください。

2026年10月以降、テナントから賃料の値下げを求められたら応じる必要がありますか

応じる義務はありません。控除割合が80％から70％へ下がることで借主の負担は増えますが、その負担を貸主が一方的に引き受けなければならない理由はなく、逆に借主だけが引き受けなければならない理由もありません。

公正取引委員会は、取引条件の見直しそのものは直ちに問題とならないとしつつ、優越的地位にある側が一方的に著しく低い価格を通告することは独占禁止法上問題となるおそれがあるとしています。申し入れがあった場合は、まず協議の場を設けて双方の負担の分担を話し合ってください。

また、登録して適格請求書発行事業者になれば控除割合の問題自体が生じません。納税負担と事務負担を試算したうえで、どちらが有利かを比較することも選択肢のひとつです。

まとめ

不動産賃貸業では、住宅の家賃が非課税取引にあたるため、インボイスの交付は原則として不要です。一方で、事業用物件の賃料、独立して貸す駐車場、礼金や更新料、看板や自動販売機の設置料などは課税取引にあたり、借主が課税事業者であれば交付を求められます。

住宅に付随する駐車場は、1戸当たり1台分以上の確保、保有の有無にかかわらない割り当て、家賃と別に使用料を収受していないこと、という3要件をすべて満たす場合に限って非課税になります。契約書の書き方ひとつで結論が変わるため、実態を確認してください。

2026年10月からは借主側の控除割合が70％に下がります。免税事業者のまま続けるか登録するかを、収入の構成と借主の立場から改めて整理しておきましょう。判断に迷う点があれば、税理士や所轄税務署への相談をおすすめします。

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