インボイス制度における土地使用料の取り扱い｜大家さんが知っておくべき注意点

インボイス制度開始で土地使用料の扱いに悩む大家さんへ。この記事では、土地使用料がインボイスの対象となるか否かの判断基準を具体例と共に解説します。土地の貸付による使用料は原則非課税ですが、駐車場や事業用施設の敷地など課税対象となるケースも。大家さんが取るべき対応や契約書の見直しポイントも分かり、制度への不安を解消して適切な準備を進められます。

インボイス制度とは そもそもどんな制度？

2023年10月1日から開始されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、消費税の仕入税額控除の仕組みに関する新しい制度です。この制度の導入により、特に事業者の方々にとっては、日々の取引や経理処理に影響が出ています。大家さんにとっても無関係ではなく、土地使用料の取り扱いを含め、理解しておくべき重要なポイントがいくつかあります。

インボイス制度の基本的な仕組みを解説

インボイス制度とは、複数税率（8%と10%）に対応した消費税の仕入税額控除の適正化を目的として導入されました。具体的には、買い手側が仕入税額控除の適用を受けるためには、原則として売り手側から交付された「適格請求書（インボイス）」の保存が必要となります。

適格請求書とは、売手が買手に対して正確な適用税率や消費税額等を伝えるためのもので、以下の情報などが記載された請求書や領収書などを指します。

• 適格請求書発行事業者の登録番号
• 取引年月日
• 取引内容（軽減税率の対象品目である旨）
• 税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜き又は税込み）及び適用税率
• 税率ごとに区分した消費税額等
• 書類の交付を受ける事業者の氏名又は名称

この適格請求書を発行できるのは、税務署長の登録を受けた「適格請求書発行事業者」に限られます。適格請求書発行事業者になれるのは、原則として消費税の課税事業者です。免税事業者は適格請求書を発行できません。

制度導入による主な変更点を、買い手と売り手の立場でまとめると以下のようになります。

立場	制度導入前（～2023年9月30日）	制度導入後（2023年10月1日～）
買い手（仕入税額控除を行う事業者）	区分記載請求書等の保存により仕入税額控除が可能でした。	原則として、適格請求書発行事業者から交付された適格請求書（インボイス）の保存が仕入税額控除の要件となります（一定の経過措置あり）。
売り手	課税事業者・免税事業者を問わず、請求書等を発行していました。	適格請求書発行事業者は、取引の相手方（課税事業者）からの求めに応じてインボイスを交付する義務があります。免税事業者はインボイスを交付できません。

大家さんにとってのインボイス制度の影響とは

大家さんにとってインボイス制度は、主に賃料収入（売り手側）の側面と、物件の管理や修繕にかかる経費の支払い（買い手側）の側面で影響が考えられます。

売り手側としては、借主が課税事業者である場合、その借主から適格請求書の発行を求められる可能性があります。もし大家さんが免税事業者で適格請求書を発行できない場合、借主は家賃にかかる消費税分の仕入税額控除ができなくなるため、実質的な負担増となる可能性があります。これにより、賃料交渉や契約継続に影響が出ることも考えられます。

買い手側としては、大家さん自身が課税事業者であり、建物の修繕費や管理委託費などを支払う際に、取引先が適格請求書発行事業者でなければ、その支払いに係る消費税分の仕入税額控除が受けられなくなる可能性があります。ただし、大家さん自身が免税事業者であれば、そもそも仕入税額控除を行っていないため、この点での直接的な影響は少ないでしょう。

このように、インボイス制度は大家さんの事業形態や取引先の状況によって影響の度合いが異なります。ご自身の状況を正確に把握し、適切な対応を検討することが重要です。

土地使用料はインボイス制度の対象？ 基本的な考え方

2023年10月1日から開始されたインボイス制度（適格請求書等保存方式）は、多くの事業者に影響を与えていますが、土地の貸し借りにおける土地使用料（地代）の取り扱いはどうなるのでしょうか。この章では、インボイス制度における土地使用料の基本的な考え方について解説します。

原則として土地の貸付（土地使用料）は非課税取引

消費税法において、土地の譲渡や貸付は、原則として非課税取引とされています。これには、土地の使用料（地代）も含まれます。非課税取引には消費税が課されないため、貸主（大家さん）が借主に対して消費税を請求することはありません。

インボイス（適格請求書）は、課税事業者が仕入税額控除を受けるために必要な書類であり、課税取引において発行・保存が求められるものです。したがって、土地使用料が非課税取引に該当する場合、貸主はインボイスを発行する必要はありませんし、借主もインボイスの保存は不要です。

課税対象となる土地使用料のケースとは

前述の通り、土地の貸付は原則として非課税ですが、例外的に課税取引となるケースが存在します。これらのケースでは、貸主が適格請求書発行事業者である場合、インボイスの発行が必要となる可能性があります。主なケースは以下の通りです。

課税対象となる主なケース	具体例	消費税の取り扱い
貸付期間が1ヶ月に満たない土地の貸付	イベント開催のための一時的な土地利用、数日間の資材置き場としての利用など	課税取引
駐車場や運動施設など、施設の利用に伴う土地の貸付	アスファルト舗装された駐車場、フェンスで区画された駐車場、テニスコート、野球場などの施設として土地を利用させる場合	課税取引

上記のような土地の貸付は、土地そのものの貸付というよりは、施設利用の対価としての性格が強いと判断されるため、消費税の課税対象となります。これらの取引において、借主（課税事業者）が仕入税額控除の適用を受けるためには、貸主からのインボイスの保存が必要になります。そのため、貸主である大家さんは、ご自身の取引がこれらのケースに該当しないか確認することが重要です。

インボイスが必要となる土地使用料の具体例

土地の貸付は原則として非課税取引とされていますが、一定の条件下では消費税の課税対象となり、インボイス（適格請求書）の交付が必要となる場合があります。ここでは、インボイスが必要となる土地使用料の具体的なケースについて解説します。

事業用建物の敷地としての土地使用料

土地の貸付が事業用建物の敷地として利用される場合、その土地使用料は消費税の課税対象となることがあります。これは、建物と土地が一体として賃貸されているとみなされるケースです。例えば、店舗、事務所、工場、倉庫といった事業用建物のために土地を貸し付け、その対価として地代を受け取る場合が該当します。

借主である事業者が支払った土地使用料について仕入税額控除を受けるためには、貸主である大家さんが発行するインボイスが必要となります。契約内容によっては、建物部分と土地部分の賃料が区分されている場合でも、一体の取引として判断されることがあるため注意が必要です。

駐車場としての土地使用料とインボイス

駐車場としての土地の貸付は、原則として消費税の課税対象となります。これは、土地が単に更地として貸し付けられるのではなく、「駐車場施設」の利用とみなされるためです。具体的には、以下のようなケースが該当します。

• アスファルト舗装や砂利敷きがされている
• 区画線が引かれている
• フェンスや車止めが設置されている
• 屋根や機械式駐車設備がある
• 管理人が配置されている、または定期的な清掃や管理が行われている

月極駐車場やコインパーキングの賃料は、これらの施設利用の対価として課税売上に該当するため、借主が事業者（法人または個人事業主）であり、仕入税額控除の適用を受ける場合には、貸主からのインボイスの交付が求められます。

資材置場や運動施設などの土地使用料

資材置場や運動施設（テニスコート、野球場、フットサルコート、ゴルフ練習場など）として土地を貸し付ける場合も、駐車場と同様に「施設」の利用とみなされ、その使用料は消費税の課税対象となるのが一般的です。

土地が特定の目的のために整備され、利用可能な状態にされている場合、それは単なる土地の貸付ではなく、施設の提供と解釈されます。例えば、資材置場として整地されている、運動施設として必要な設備が備えられている場合などがこれに当たります。これらの土地使用料についても、借主が事業者であればインボイスの交付が必要となるケースが多いです。

契約期間が1ヶ月未満の土地の貸付における土地使用料

土地の貸付であっても、契約上の貸付期間が1ヶ月に満たない場合は、その土地の用途（住宅用か事業用か、更地か施設かなど）にかかわらず、消費税の課税対象となります。これは、短期的な土地の利用は、長期的な権利の設定とは異なり、一時的な場所や施設の利用とみなされるためです。

例えば、以下のようなケースが該当します。

• イベント開催のための数日間の土地貸付
• 催事のための短期的なスペース貸付
• 工事期間中の一時的な資材置場としての短期貸付（1ヶ月未満）
• 撮影のための短期的なロケーション貸付

これらの短期貸付における土地使用料は課税売上となるため、借主からインボイスの交付を求められた場合には、貸主は対応する必要があります。

インボイスが不要となる土地使用料の具体例

インボイス制度（適格請求書等保存方式）が開始されましたが、全ての土地使用料についてインボイスの発行が求められるわけではありません。消費税法において非課税取引とされる土地の貸付については、原則としてインボイス（適格請求書）の発行は不要です。大家さんとしては、どのようなケースで土地使用料にかかるインボイスが不要になるのかを正確に理解しておくことが重要です。ここでは、その具体的な例を解説します。

住宅用としての土地使用料の取り扱い

個人が居住の用に供する住宅の敷地として土地を貸し付ける場合、その土地使用料（地代）は消費税が非課税となります。これは、借主が個人であるか法人であるか（例えば社宅として利用する場合など）を問わず、その土地が住宅の貸付けに付随するものであれば適用されます。したがって、このような土地使用料を受け取る大家さんは、借主に対してインボイスを発行する必要はありません。

具体的には、以下のようなケースが該当します。

• アパートやマンションの建物敷地部分の地代
• 戸建て住宅の敷地部分の地代
• 従業員社宅の敷地部分の地代（住宅として貸し付けられている場合）

これらの取引は消費税の課税対象外であるため、貸主はインボイスの発行義務がなく、借主側もその土地使用料について仕入税額控除を行うことはできません。

土地そのもの（更地など）の貸付とインボイス

建物や施設を伴わない土地そのもの、例えば更地や空き地を貸し付ける場合の土地使用料も、原則として非課税取引に該当します。この場合もインボイスの発行は不要です。ただし、非課税となるためには以下の条件を満たす必要があります。

• 土地の貸付期間が1ヶ月以上であること。
• 駐車場や資材置場、運動施設など、特定の施設の利用を伴わないこと。

例えば、遊休地を長期間にわたり単に土地として貸し出す場合などがこれに該当します。この場合、受け取る地代は消費税の課税対象とならないため、大家さんはインボイスを発行する必要がありません。

注意点：土地の貸付期間が1ヶ月に満たない短期の貸付けや、駐車場、グラウンド、テニスコートなどの施設として土地を利用させる場合は、原則として課税取引となり、インボイスの発行が必要になる可能性があります。この区別は非常に重要ですので、契約内容をよく確認しましょう。

非課税となる施設の利用に伴う土地使用料

特定の非課税事業（例：社会福祉事業や学校教育など）を行う事業者が、その事業の用に供するために土地を借り受ける場合、その土地使用料が非課税として扱われることがあります。これは、土地の貸付けが、消費税法上非課税とされる特定の施設の運営に付随する場合に該当します。

具体的に非課税となる可能性がある土地使用料の例を以下に示します。

施設の種類（例）	非課税となる理由のポイント	インボイスの要否
社会福祉法人が運営する認可保育所や介護老人福祉施設（特別養護老人ホーム）などの敷地	社会福祉事業に係る資産の譲渡等として非課税となるため	不要
学校法人が設置する小学校、中学校、高等学校、大学などの校舎敷地や運動場	教育サービス（授業料等を対価とする役務の提供）が非課税であることに付随するため	不要
国や地方公共団体などが行政目的や公益目的で使用する土地（詳細な用途による）	行政サービス自体が消費税の対象外（不課税）または非課税取引に該当する場合があるため	不要（ケースによる確認が必要）

ただし、これらのケースに該当するか否かは、個別の契約内容や土地の利用実態、関連法令の規定に基づいて慎重に判断する必要があります。特に、土地の貸付けが独立した取引とみなされるか、非課税事業に付随するものとみなされるかによって取り扱いが異なる場合があります。不明な点や判断に迷う場合は、税理士や所轄の税務署に確認することが賢明です。

大家さんがインボイス制度で対応すべきこと 土地使用料の観点から

インボイス制度の開始に伴い、土地使用料を受け取る大家さん（貸主）が具体的にどのような対応をすべきか、土地使用料の観点から詳しく解説します。ご自身の状況に合わせて必要な準備を進めましょう。

ご自身が課税事業者か免税事業者かを確認

まず最初に、ご自身が消費税の課税事業者であるか免税事業者であるかを確認する必要があります。これにより、インボイス制度への対応方法が大きく変わってきます。

一般的に、基準期間（個人事業主の場合は前々年、法人の場合は前々事業年度）の課税売上高が1,000万円を超える事業者は課税事業者となります。特定期間（個人事業主の場合は前年の1月1日から6月30日までの期間、法人の場合は前事業年度開始の日以後6ヶ月の期間）の課税売上高が1,000万円を超え、かつ給与等支払額も1,000万円を超える場合も課税事業者となります。これらに該当しない場合は、原則として免税事業者です。

課税事業者の大家さんは、原則として適格請求書（インボイス）の発行事業者としての登録を検討する必要があります。一方、免税事業者の大家さんは、インボイスを発行できないため、借主（テナント等）が仕入税額控除を受けられなくなる可能性があり、対応の検討が求められます。

免税事業者の大家さんが取るべき選択肢と影響

免税事業者の大家さんがインボイス制度に関して取り得る主な選択肢と、それぞれの影響は以下の通りです。借主との関係性や今後の事業運営方針などを総合的に考慮して判断しましょう。

選択肢	メリット	デメリット・影響
免税事業者のままでいる	消費税の申告・納付義務がないため、事務負担が少ない。	インボイスを発行できないため、課税事業者の借主から取引条件の見直し（値下げ交渉など）や、契約の継続が難しくなる可能性がある。
課税事業者（適格請求書発行事業者）になる	インボイスを発行できるため、課税事業者の借主との取引を継続しやすくなる。借主は仕入税額控除を受けることができる。	消費税の申告・納付義務が発生する。経理処理や事務負担が増加する。

特に事業用の土地を貸し付けている場合、借主が課税事業者であることが多いため、慎重な判断が求められます。

適格請求書発行事業者への登録手続きの流れ

免税事業者の大家さんがインボイスを発行するためには、納税地を所轄する税務署長に対して「適格請求書発行事業者の登録申請書」を提出し、登録を受ける必要があります。

登録申請のタイミングと方法について

適格請求書発行事業者への登録申請のタイミングと方法は以下の通りです。

項目	内容
申請タイミング	登録を受けようとする日から起算して一定の期間前までに申請が必要です。具体的な期限については、国税庁のウェブサイト等で最新情報をご確認ください。課税期間の初日から登録を受けるためには、原則として当該課税期間の初日から起算して15日前の日までに申請書を提出する必要があります。
申請方法	e-Tax（電子申請）：マイナンバーカードと対応機器（スマートフォンやICカードリーダライタ）があれば、オンラインで申請できます。処理が比較的早いとされています。 書面申請：国税庁のウェブサイトから「適格請求書発行事業者の登録申請書」をダウンロードし、必要事項を記入の上、納税地を所轄するインボイス登録センターへ郵送します。

登録が完了すると、税務署から登録番号が通知されます。この登録番号はインボイスに記載する重要な情報となります。

インボイス（適格請求書）の記載事項と発行方法

適格請求書（インボイス）として認められるためには、以下の事項を記載する必要があります。土地使用料に関するインボイスも同様です。

記載事項	内容・注意点
発行事業者の氏名または名称および登録番号	税務署から通知された登録番号を正確に記載します。
取引年月日	土地使用料の課税資産の譲渡等を行った年月日を記載します。
取引内容（軽減税率の対象品目である旨）	「〇月分土地使用料」など、取引の内容を具体的に記載します。軽減税率の対象品目がある場合はその旨も記載しますが、土地使用料は通常、標準税率の対象です。
税率ごとに区分して合計した対価の額（税抜または税込）および適用税率	土地使用料が課税対象の場合、税抜価額または税込価額を記載し、適用税率（例：10%）を明記します。
税率ごとに区分した消費税額等	適用税率ごとに区分した消費税額または地方消費税額を記載します。
書類の交付を受ける事業者の氏名または名称	借主（テナント等）の正式な氏名または名称を記載します。

土地使用料が非課税取引（住宅の貸付に伴う土地使用料など）と課税取引（事業用建物の敷地としての土地使用料など）の両方を含む契約の場合は、それぞれの取引を明確に区分し、課税取引について上記の記載事項を満たしたインボイスを発行する必要があります。発行方法は、紙媒体での交付のほか、事前に借主の承諾を得た上で、電子データ（電子インボイス）で提供することも可能です。電子インボイスで発行・保存する場合は、電子帳簿保存法の要件に従う必要があります。

土地使用料に関する賃貸借契約書の見直しポイント

インボイス制度の導入を機に、土地使用料に関する賃貸借契約書の内容を見直すことが推奨されます。特に以下の点について確認し、必要に応じて借主と協議の上、覚書を締結するなどの対応を検討しましょう。

• 消費税の取り扱い：契約書において、土地使用料（賃料）に消費税が含まれているのか（内税）、別途加算されるのか（外税）が明確になっているか確認します。インボイス制度では税額の明記が求められるため、曖昧な場合は明確化が必要です。
• 適格請求書発行事業者の登録番号通知：大家さんが適格請求書発行事業者である場合、その登録番号を借主に通知する方法やタイミングについて、契約書に盛り込むことを検討します。
• 賃料改定に関する協議：免税事業者の大家さんが課税事業者になった場合、消費税の負担増を考慮して賃料の改定を検討することがあります。その際の協議方法や条件について、事前に取り決めておくとスムーズです。
• 契約期間の明確化：土地の貸付期間が1ヶ月未満の場合は、原則として課税取引となります。契約書で貸付期間が明確にされているか再確認しましょう。
• インボイスの発行方法：紙で発行するのか、電子インボイスで発行するのかなど、発行方法についても合意しておくとトラブル防止に繋がります。

これらの点を確認し、借主との間で認識の齟齬がないように進めることが、インボイス制度への円滑な対応に繋がります。

土地使用料とインボイスに関するQ&A

駐車場が住宅と一体の場合の土地使用料はどうなる？

駐車場が住宅の貸付と一体であるか、独立した取引であるかによって、インボイスの取り扱いが異なります。原則として、住宅の貸付は非課税取引ですが、駐車場の貸付は課税取引となります。

ケース	インボイスの要否	理由・補足
住宅の家賃に駐車場使用料が含まれ、駐車場契約が別途存在しない場合（例：1戸あたり1台以上の駐車スペースが確保され、自動車の保有の有無にかかわらず割り当てられ、家賃とは別に駐車場使用料を収受していない場合）	原則不要	住宅の貸付（非課税）の一部とみなされるためです。
住宅とは別に駐車場契約を締結し、駐車場使用料が明確に区分されている場合	必要（借主が課税事業者で仕入税額控除を受ける場合）	独立した駐車場の貸付（課税取引）とみなされるためです。借主が事業者で、その駐車場を事業用に使用し仕入税額控除を受けるためにはインボイスが必要になります。
社宅や寮に付随する駐車場で、入居者から別途駐車場使用料を徴収していない場合	原則不要	住宅の貸付（非課税）の一部とみなされるためです。

契約形態や利用実態をよく確認し、どちらのケースに該当するかを判断する必要があります。

農業用地の土地使用料のインボイス対応は？

農業用地の土地使用料についても、その貸付の態様によってインボイスの要否が異なります。土地そのものの貸付は原則として非課税取引です。

貸付の状況	インボイスの要否	ポイント
耕作目的の農地（田畑など）としての貸付	原則不要	土地の貸付（非課税）に該当するためです。
観光農園の敷地、市民農園の区画貸し（施設管理費等が含まれる場合）、農業体験施設の一部としての土地貸付など、事業目的で利用される場合	必要（借主が課税事業者で仕入税額控除を受ける場合）	施設の利用に伴う土地の貸付（課税取引）と判断される可能性があります。借主が農業法人などで課税事業者であり、仕入税額控除を求める場合にはインボイスが必要となります。

借主が免税事業者である場合や、個人で趣味として農地を借りる場合は、貸主がインボイスを発行する必要はありません。契約内容や利用実態を確認し、課税取引に該当するかどうかを慎重に判断しましょう。

土地使用料のインボイス発行の手間を減らす方法は？

土地使用料に関してインボイスを発行する際、特に複数の借主がいる場合などには事務負担が増える可能性があります。以下のような方法で手間を軽減できる場合があります。

媒介者交付特例の活用

不動産管理会社などに土地の管理を委託している場合、一定の要件を満たせば、その管理会社（媒介者）が大家さん（委託者）に代わってインボイスを発行できる「媒介者交付特例」という制度があります。この特例を利用すると、大家さん自身が直接インボイスを発行する手間を省けます。利用には、大家さんと管理会社双方の登録番号の記載など、所定の対応が必要です。

適格簡易請求書の活用

駐車場業のように、不特定多数の者に対して資産の貸付け等を行う事業者は、記載事項を簡略化した「適格簡易請求書」を交付することができます。レシート形式などが該当し、買手の氏名または名称の記載が不要となるため、発行の手間が軽減されます。

月まとめ請求書での対応

毎月継続して土地使用料が発生する場合、賃貸借契約に基づき、1ヶ月分の土地使用料をまとめて記載したインボイス（適格請求書）を発行する方法があります。これにより、取引の都度インボイスを発行する必要がなくなり、事務処理の効率化が図れます。ただし、インボイスの記載要件を満たす必要があります。

これらの方法を検討し、ご自身の状況に合わせて最適な対応を選択することが重要です。

まとめ

インボイス制度の開始に伴い、土地使用料の消費税区分とインボイス発行の要否が注目されます。土地の貸付は原則非課税ですが、駐車場や事業用建物の敷地としての利用など、その用途や契約条件によっては課税取引となり、借主が仕入税額控除を受けるためにはインボイスが必要になります。大家さんはご自身の事業形態を確認し、適格請求書発行事業者への登録や契約書の見直しなど、適切な準備を進めることが肝要です。